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施鹏勇:关于农村房屋买卖的相关法律问题

发布:admin 来源:通州区人民法院 关注度:1328

观众朋友,大家好!

今天我和大家交流一下关于农村房屋买卖的相关法律问题。近年来由于农村房屋远低于商品房的价格,人们在多种利益的考量下,选择购买农村房屋日益增多,由此产生的纠纷不断涌现。下面,本人结合典型案例,谈谈常见农村房屋买卖合同纠纷的处理和一些法律规定。

2002年上海人李某花了5万元购买了王某位于通州区某村的房屋,双方订立了书面协议,并经某法律服务所见证。如今,因建设需要该房屋所在土地被征用,并将拆迁,面对巨大的利益,王某反悔,向法院主张协议无效,要求李某返还该房屋。那么本案的关键是:双方订立的协议是否有效,若无效,该如何处置?

根据《物权法》的规定,王某的房屋属于其私人财产,其有权处置,但是根据《土地管理法》规定,农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让,必须符合有关宅基地的法律规定。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款的规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织,只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地,农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。因此,该房屋买卖协议是无效的。

我国合同法第58条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,根据合同无效处理原则,李某应将房屋返还给王某。但王某当初在卖房时明知农村房屋及宅基地禁止流转的规定,为了追逐利益,仍然将房地出售。如今因拆迁利益,其又利用国家法律和政策的规定,要求退房以谋取更大的利益,违反诚实信用原则,存在过错。王某应当补偿李某对房屋装修、翻建、扩建等投入,同时应对李某的其他损失作相应赔偿,如李某购买房屋的资金损失、因房价上涨造成间接利益损失,在这里,应根据双方的过错程度,依法分担。

那么,农村房屋买卖有哪些规定呢?梳理下《土地管理法》的规定内容,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。从上述规定看,法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅,但对买卖主体却又严格限制。一般的,购买方存在两种情形:一为集体经济组织内部成员,二为集体经济组织以外的成员。

本集体经济组织内部成员又分三种情形:一是本身已有宅基地,且符合国家规定的标准;二是已有宅基地,但尚未达到国家规定的标准;三是已在集体经济组织落户,但尚未分到宅基地。对于第一种情形,再申请宅基地是不可能得到批准的,第二种情形,若再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的,也不应得到批准。至于第三种情形,可以依法申请建房用地,若其购买同村村民的宅基地,只要不超过国家规定标准的,是有效的。

如果是本集体经济组织以外的成员,可以分以下几种情形:1、城镇居民,如上述案例,其购买行为是无效的;2、本集体经济组织以外的农民,根据法律规定,只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此,本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖的合法主体。

目前,我国农村社会保障体系尚未全面建立,宅基地使用权和房屋是农民安身立命之本。从维护农村社会稳定出发,放开宅基地使用权和房屋产权转让,有可能对农民利益造成损害,也不利于农村稳定。从另一个方面而言,城镇居民如贪图低价而购买农村房屋,不但无法办理过户手续,还存在合同无效的法律风险,一旦房价上涨或遭遇拆迁,极易因利益之争引发矛盾纠纷。总之,农村房屋买卖必须三思而行!

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