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《江苏法制报》如何区别转租与租赁权转让

发布:admin 来源:通州区人民法院 关注度:2949

如何区别转租与租赁权转让
 
  □周舜隆 袁东华
  
  [案情]
  2008年7月13日,宫某与沈某订立房屋租赁协议一份,将其所有的某门面租赁给沈某,约定租赁期限至2013年8月15日,租赁期满,承租方在同等条件下享有优先租赁权。2010年7月26日,沈某将该门面转由李某租赁使用,房主宫某在租赁合同原件上写明同意转租,未另作其他约定。李某付清剩余租金后,租赁合同原件改由李某持有。此后,就房屋的使用维护,宫某均与李某直接协商,沈某未再参与。2013年5月5日,宫某又与白某订立租房协议,将上述门面房在2013年8月15日后出租给白某,同年6月24日,宫某邀请李某和白某协商房屋租赁事宜,但协商未果。次日,宫某通知李某归还上述承租房并告知其有“优先竞租权”,同时通知白某终止已订立的租赁合同并要求退还依该合同已收取的定金和租金。7月6日,白某回复宫某,称李某无优先承租权,拒绝宫某单方终止合同的行为并要求其履行合同义务。2013年8月,李某以宫某和白某为被告提起诉讼,要求行使优先租赁权。
  [评析]
  本案中,李某是否可以行使优先租赁权,其关键是承租人沈某对租赁房屋的处分行为究属转租抑或租赁权转让?
  笔者认为,转租与租赁权转让的区别在于:房屋转租是指承租人不退出租赁关系而将房屋另行出租给他人使用并获得收益的行为。《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”而房屋租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人,承租人退出租赁关系,租赁关系续存于受让人与出租人之间,房屋租赁权转让名为权利转让,实质是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人,由第三人接替原承租人的合同地位。我国《合同法》第八十八条规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此,在房屋租赁权转让中,承租人征得出租人同意后,续租人可以接替其地位。
  前述案件中,在征得出租人宫某同意的情况下,承租人沈某将案涉房屋转让给第三人李某租赁使用,由宫某在原租赁合同上签名同意,虽写的是同意转租,但李某将剩余租金直接支付给了宫某,并持有了原租赁合同。此后,就房屋的使用维护,李某均与宫某直接协商,沈某未再参与。由此可判断沈某已退出租赁合同关系,相关处分行为属于租赁权的转让而非转租。续租人李某取代了沈某的合同地位,成为承租人,依照原合同约定,享有权利,承担义务。在其已承担义务的情况下,将自然享有原合同约定的各项权利,包括优先租赁权。
  综上,笔者认为,李某可以行使优先租赁权。
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